房屋网签备案是房屋交易合同网上签约备案的简称。房屋网签备案实施以来，在保护交易安全、减轻群众负担、提高服务效能、支撑政府决策等方面都发挥了积极作用，并为群众所接受、认可，政府相关部门借鉴、学习，取得了良好的社会效果。为进一步做好房屋网签备案工作，住房和城乡建设等部门相继下发文件，要求进一步提升房屋网签备案服务水平，提升服务效率，为国家宏观决策提供准确、及时、全覆盖的数据支撑。
1 房屋网签备案的政策集合
1.1 法律法规层面
在法律层面，1995年1月1日起施行的《城市房地产管理法》确定了交易的范围、备案的依据、操作的路径。该法第2条第4款规定，房地产交易包括转让、抵押和租赁；第35条确定了国家实行成交价格申报制度，房屋网签备案是落实该制度的具体举措。此外，该法第45条、第54条还对预售商品房、房屋租赁合同备案做出了具体操作行规定。在行政法规层面：1998年7月20日起施行的《城市房地产开发经营管理条例》第26条规定了商品房预售合同办理备案的法定时间。
1.2 国务院文件层面
在国务院文件规定层面，2010年1月7日，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的通知（国办发〔2010〕4号）第2条第7项要求，进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度。2016年5月17日，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）要求，推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约，落实住房租赁合同登记备案制度。2019年6月25日，《国务院办公厅秘书局关于进一步推进政务服务“一网通办”有关工作的通知》（国办秘函〔2019〕30号）要求，建立全国一体化在线政务服务平台，大力推动政务服务“一网通办”，并将房屋网签备案列为第一批辖区内通办事项参考清单。
1.3 主管部门文件层面
在住房和城乡建设部文件层面，2015年9月29日，住房城乡建设部办公厅印发的《房屋交易与产权管理工作导则》（建办房〔2015〕45号）要求，实行商品房预售合同、存量房转让合同网签备案，积极探索建立房屋抵押合同、房屋租赁合同网签备案。同时要求建立规则完善、职能明确、流程清晰、规范有序的房屋交易与产权管理制度。2018年12月26日，经国务院同意，住房和城乡建设部印发的《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）要求，在全国城市规划区国有土地范围内全面实行房屋网签备案制度。2019年12月13日，《住房和城乡建设部 国家发展改革委 公安部 市场监管总局 银保监会 国家网信办关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）要求，经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同，应当即时办理网签备案。住房和城乡建设部门应当提供住房租赁管理服务平台数据接口，推进与相关企业业务系统联网，实现住房租赁合同即时网签备案。2020年3月26日，《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（建房规〔2020〕4号）进一步要求，优化房屋网签备案程序、规范网签备案操作，提升服务效能。2020 年7月2日，《住房和城乡建设部 最高人民法院、公安部 中国人民银行 国家税务总局 中国银行保险监督管理委员会印发的关于加强房屋网签备案信息共享提升公共服务水平的通知》（建房〔2020〕61号）要求，充分运用房屋网签数据，加强部门间信息共享，减少群众重复提交材料，加快建立部门间常态化的沟通协调机制。
2 房屋网签备案的要求
2.1 房屋网签备案的范围
在全国城市规划区国有土地范围内签署的房屋转让、抵押、租赁合同，均实行房屋网签备案制度。
2.2 房屋网签备案的原则
及时、准确、全覆盖，即要实现房屋交易合同签约即完成备案；要实现房屋网签备案信息与房屋交易的信息一致；要实现房屋网签备案覆盖新建商品房、存量房，覆盖转让、抵押、租赁三种交易形式。
2.3 房屋网签备案的目标
不断优化房屋网签备案程序、规范网签备案操作，强化网签备案信息共享，提升服务水平，保障交易安全，实现房屋网签备案系统全国联网，建立起跨地区、跨部门、跨层级的全国房地产市场数据库，为宏观调控提供决策依据。
3 提升房屋网签备案服务效能的实施路径
3.1 在基础端，打牢一个基础、补齐一个短板、构建一个平台
一是打牢楼盘表这个房屋管理的基础。楼盘表即房屋信息基础数据库，是记载各类房屋基础信息和应用信息的数据库，包括房屋网签备案等各项房屋管理活动信息都需要通过楼盘表记载。各项房屋管理活动产生的信息也都基于楼盘表进行关联。楼盘表是房屋管理的信息源、信息库也是信息链。可以说，楼盘表建设是房屋管理的最前端、最基础的工作，也是工作成果的最终成果。楼盘表建设的质量直接关系到房屋管理的质量。需要强调的是：第一，楼盘表建设的主体是市、县住房和城乡建设部门。建设楼盘表的责任在市、县住房和城乡建设部门。第二，要大胆推动共楼盘表共建活动。市、县住房和城乡建设部门应当大胆、积极调动各类机构、单位参与楼盘表建设，尤其是存量房楼盘表补建工作。如发挥房地产经纪机构、物业服务企业、房屋数据信息服务机构、住房租赁机构等机构作用。第三，楼盘表不是不动产登记簿，两者有着本质性区别，不能相互替代。第四，要让楼盘表更好地为社会发展服务。
二是补齐房屋面积管理的短板。《测绘法》赋予住房城乡建设部门对本部门的测绘管理职责和标准制定职责。《测绘法》第4条规定：国务院测绘地理信息主管部门负责全国测绘工作的统一监督管理。国务院其他有关部门按照国务院规定的职责分工，负责本部门有关的测绘工作。第23条规定：城乡建设领域的工程测量活动，与房屋产权、产籍相关的房屋面积的测量，应当执行由国务院住房城乡建设主管部门、国务院测绘地理信息主管部门组织编制的测量技术规范。此外，根据住房和城乡建设部的“三定”方案，住房和城乡建设部负责承担建立科学规范的工程建设标准体系的责任和房屋面积管理。市、县住房和城乡建设部门应认真履行法定职责，做好房屋面积管理工作，要依据《房产测绘管理办法》（建设部、国家测绘局令第 83 号），按照房屋面积测量标准，做好房屋面积测量成果的审核工作。
三是构建房屋管理平台。根据住房和城乡建设部职责分工,在房屋管理方面，负责监督管理房地产市场、制定房地产开发、房屋权属管理、房屋租赁、房屋面积管理、房地产估价与经纪管理、物业管理、房屋征收拆迁的规章制度并监督执行。各地住房和城乡建设管理部门要根据自身的职责分工，整合房屋管理的全部职能，楼盘表为基础，按照统一的业务流程规范和数据规范进行数据采集、核验、存储、传输，建立业务数据共享、互通机制，建立统一的房屋管理台。房屋管理平台主要功能应包括：客体管理即新建商品房、存量房、租赁房、保障房等各类房屋的管理。主体管理即房地产开发、评估、中介、物业等企业和人员许可、从业管理、信用管理等。业务管理即房屋面积管理，房屋预（现）售、房屋网签备案、交易资金监管、估价经纪管理、物业管理、房屋征收管理，住房专项维修资金监管等各类房屋管理活动。
3.2 在业务端，改变一个观念、实现两个自动、做好多个延伸
一是改变网签+备案是两个环节观念，逐步实现网签备案一步完成。有相当一部分人认为，网签和备案是两个行为，即网签是当事人之间的民事行为、网签是提供的一种技术服务，而备案是行政管理部门实施的行政行为，是两个环节。需要注意的是，随着信息技术的发展，特别是2019年4月23日，全国人大常委会通过了对《电子签名法》的修改，电子签名可依法在房屋交易活动中使用。《电子签名法》的修改为房屋交易合同真正全面实现网上签约提供了法律支撑；人脸识别、人工智能为网签备案提供了技术支撑；住房城乡建设与公安、民政、税务等政府部门间信息共享机制建立和完善为网签备案提供了数据支撑。网签备案由传统上的网签+备案，要逐步实现网签即备案的“一键操作”，网签备案可在签约的同时一并完成，实现网签即备案。
二是实现房屋交易主体和客体两个自动核验。近年来，部分城市房屋网签备案系统在自动核验房屋交易主体信息、房源信息取得了良好的效果，主要体现在：与市场监管、税务、住房保障、不动产登记等系统联网，自动核验交易主体、客体是否属于按政策要求。在此基础上，还要积极与公安、民政、税务、人力资源社会保障、法院等部门通过信息共享等方式，自动核验交易主体的身份、婚姻状况、税收、社会保障、市场主体登记、失信被执行人等信息，逐步实现当事人凭身份证件即可完成交易主体核验
三是房屋网签备案服务端口向多处延伸。延伸端口就近办是贯彻落实党中央、国务院关于加快推进“互联网＋政务服务”工作、推广移动政务服务决策部署的重大举措，是践行以人民为中心的发展思想、方便企业和群众办事创业的重要载体。要主动将房屋网签备案的服务端口延伸到房屋交易行为、合同签约的实际发生处，如房地产开发企业售楼处、房地产经纪机构门店、住房租赁企业服务点、社区服务站等，第一时间、最短距离服务交易当事人。同时，也要尊重一些房屋交易当事人的交易习惯，继续做好房屋网签备案“窗口服务”，要按照国务院、住房和城乡建设部的要求，在政务大厅、房产交易大厅等设立综合服务窗口，实行“一窗受理”，实现房屋交易、缴税和登记集中办理、一次办结。
3.3 在管理端，明确一个责任、形成工作合力、实现多个应用
一是明确房屋网签备案是城市主体责任。城市是落实宏观调控的责任主体，而房屋网签备案是及时获取房地产交易信息手段，是落实调控政策的重要抓手。2010年《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）要求，地方人民政府要继续加强房地产市场统计、分析和监测，有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）要求，房屋网签备案价格作为房地产市场统计监测的数据来源，应确保真实准确。因此，房屋网签备案的具体工作由住房城乡建设部门承担，但落实这项工作的责任在地方城市。
二是形成房屋监管合力、政务合力。房屋管理从房地产开发项目设立到房屋被征收拆除，涉及房屋全生命周期。要整合从房地产开发项目、预测绘、商品房预（实）销售、房屋面积管理，到交易资金管理、中介行业管理、维修资金管理、物业管理、房屋征收管理，实行生命周期管理，形成监管合力。同时，要按照《优化营商环境条例》和《国务院办公厅秘书局关于进一步推进政务服务“一网通办”有关工作的通知》（国办秘函〔2019〕30号）要求，积极将房屋网签备案建设纳入全国一体化在线政务服务平台，推动“一网通办”。
三是扩大房屋网签备案信息应用共享范围。扩大房屋网签备案信息应用共享范围是社会发展的需要，是社会进步的体现。任何一个政府部门需要的信息都难以实现自给自足，且房屋网签备案信息其应用范围非常广泛。住房和城乡建设部先后与国家发展改革委、公安部、国家税务总局、国家网信办、国家市场监管总局、中国银行保险监督管理委员会等部门联合印发通知要求，加强新建商品房和二手房交易信息与涉税信息共享，税务部门可直接调用共享信息进行税源信息采集；加强与金融监管部门有关住房租赁合同网签备案、住房租金贷款的信息共享；积极推进房屋网签备案系统与相关信息系统数据对接，通过网络专线、国家数据共享交换平台、全国一体化在线政务服务平台、延伸房屋网签备案系统操作端口等方式共享房屋网签备案数据，为相关单位和个人办理抵押贷款、纳税申报、住房公积金提取或者贷款、反洗钱、居住证和流动人口管理、司法案件执行等业务提供便捷服务。扩大房屋网签备案信息应用共享范围也是优化提升交易管理服务的需要。通过政府部门间信息共享，可减轻群众负担，让数据多跑路，让群众少跑腿，甚至不跑腿。
3.4 在目标端，准确及时全覆盖、建成一张网络、形成数据支持
一是实现房屋网签备案及时准确全覆盖。要求房屋网签备案做到及时、准确、全覆盖是房屋网签备案的目的所决定的。房屋网签备案最重要的目的就是通过房屋交易合同备案及时掌握市场情况、分析市场、研判市场，检验政策效果，为房地产市场调控，宏观调控提供决策依据。虚假的信息就会造成决策失误；滞后的信息就会延误时机，甚至错失良机；片面的信息就会造成决策误判。因此，要通过房屋网签备案要做到第一时间、真实客观、全面有效地掌握市场情况，为宏观调控提供数据支持。
二是要建立国家、省、市一张网。房屋网签备案是全国一体化在线政务服务的重要组成部分，要努力推进全国联网工作，建立健全国家、省、市“一张网”服务体系，做到数据一个标准，业务一套规则、信息一张网络，实现业务贯通、数据贯通、信息贯通，推动监管事项全覆盖、监管过程全记录，提升事中事后监管规范化、精准化、智能化水平。
三是形成跨区域、部门、层级的全国房地产市场数据库。房地产市场涉及重大群众利益，打造房地产市场大数据集，有助于政府依法治理、系统治理和智慧治理目标的实现。要通过建立跨地区、跨部门、跨层级的全国房地产市场数据库，汇聚重点监管数据，强化大数据分析利用，实现房地产市场监管数据可共享、可分析和风险可预警，为推动政府治理体系和治理能力现代化提供有力支撑。
作者简介：赵鑫明，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长、中国房地产业协会房地产产权交易和测量研究会秘书长
本文转自2021年《中国房地产》2月上旬刊
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