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"我为群众办实事"|群众租购住房指导手册(1)

来源:长沙市房地产中介协会 时间:2021-11-09 浏览:

"我为群众办实事" | 群众租购住房指导手册

一、租购住房综合篇

1.什么叫“租购同权”?

“租购同权”是指无论是通过承租住房解决居住问题的群众,还是通过购买住房解决居住问题的群众,都有平等享有社会公共服务资源的权利,如子女入学、就业、医疗卫生、社会保险、办理落户等方面。目前,广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等城市正在试点,具体实施细则各地仍在不断完善。

2.办理合同网签备案,为什么能有效防范“一房多卖”“一房多租”?

合同网签备案是房屋交易合同网上签约备案的简称。住房租赁、住房买卖都是房屋交易行为。住房租赁、买卖交易当事人通过政府部门建立的房屋交易网签备案系统,在线签订住房租赁、买卖合同并完成备案的过程,就是合同网签备案。

办理合同网签备案能有效防范“一房多卖”“一房多租”体现在以下几个方面。首先,在房源信息发布端。出租人(卖房人)在发布出租、出售房源前,需要通过房屋交易管理部门的管理平台对房源进行核验。对已出售的住房不得重复发布出售信息,重复出租的住房禁止发布出租信息。从源头上防范“一房多卖”“一房多租”的信息散播。其次,在办理网签备案前,房屋交易管理部门的管理平台对拟出租、出售的房屋进行核验,对不得出租、重复出租、已被查封、已网签备案、已出售的住房,不予办理网签备案。从合同端防范“一房多卖”“一房多租”的合同出现。最后,完成网签备案后,房屋交易管理部门的楼盘表锁定该住房,至解除租赁关系,或者完成房屋所有权转移。从交易过程端防范“一房多卖”“一房多租”的行为。因此,通过办理合同网签备案将在“房源发布控制、客体核验、楼盘表锁定”三个环节有效防范“一房多卖”“一房多租”。

需要注意的是,本手册中所指的“一房多租”是指的是违反法律法规及规范性文件规定或者合同约定,在同一租期内将同一住房(房间)重复出租产生的纠纷。

3.从建筑类型上看,常见的住房类型有哪几种?有什么差别?

住房常见的建筑类型有板楼、塔楼、板塔结合等。板楼的住房户型一般较方正,较容易形成空气对流,通风、日照均较好。塔楼的住房共用电梯或楼梯集中分布在楼幢中心位置,各套住房围绕电梯或楼梯分布,空间比较紧密,可节约占地面积,受布局所限,空气对流性相对较差。板塔结合指一栋楼中有些户型有板楼的户型特点,有些户型有塔楼的户型特点。板楼和塔楼最简单的判断方式,看住房是否通透,空气是否形成对流。在对采光、通风要求比较高的地区,板楼的住房一般更受欢迎。

4.住房面积的分类有哪几种?

住房的面积有建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、共有建筑面积、分摊的共有建筑面积、预测面积、实测面积、合同约定面积和产权登记面积等。通常情况下,住房面积一般是指住房的建筑面积。在一幢建筑存在多个所有权人的情况下,建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、共有建筑面积、分摊的共有建筑面积之间关系及概念如下:

建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积

套内使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。

共有建筑面积是指各所有权人共同占有或共同使用的建筑面积。

分摊的共有建筑面积是指按照套内建筑面积,分摊给某个产权人的共有建筑面积。

需要注意的是,住房面积是衡量住房大小、结算房价或者租金的重要数据。目前,按照套承租住房的,一般按照套或者建筑面积结算租金;按照间承租住房的,一般按照间或者间的使用面积结算租金;新建住房销售一般按照建筑面积或者套内建筑面积结算房价;存量住房(二手房)一般按照套结算房价,但通常也会标注住房的建筑面积。

5.如何区别住房的承重墙和非承重墙?

住房的承重墙和非承重墙大致可以从以下方面进行判断:

一是通过图纸判断。在户型图中,非承重墙的墙体明显画得比承重墙薄。一般粗实线部分的墙体是承重墙,细实线或虚线标注的是非承重墙。

二是通过声音判断。敲击墙体,有清脆大回声的,是非承重墙;没有太多回声的,是承重墙。

三是通过厚度判断。从墙的厚度看,非承重墙较薄,厚度一般在10厘米左右。承重墙较厚,厚度一般在24厘米左右。

四是通过部位判断。外墙、与邻居共用的墙通常都是承重墙。房间内的隔墙大多数是非承重墙。

以上方法中,最重要的,还是要通过住房的图纸判断,请专业人员确定。

 附件:群众租购住房指导手册电子版(1-24)(点击下载点击打开链接
    来源:中国房地产估价师与房地产经纪人学会


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